FAQ Genossenschaft

Was ist eine Genossenschaft?

Eine Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von (mindestens drei) Personen, um durch einen gemeinsamen Geschäftsbetrieb die Mitglieder in Hinblick auf bestimmte wirtschaftliche, aber auch soziale oder kulturelle Ziele zu fördern (Förderauftrag). Der Förderauf­trag einer Wohnungsgenossenschaft ist in erster Linie die Schaffung von bezahlbarem Wohn­raum für ihre Mitglieder; er kann aber auch soziale und andere Angebote im Wohnumfeld umfassen. 
Die Mitglieder der Genossenschaft sind gleichzeitig Mit-Eigentümer des Unternehmers und aktuelle oder zukünftige Nutzer ihrer Produkte oder Leistungen (Identitätsprin­zip). Bei einer Wohnungsgenossenschaft z.B. sind die Bewohner als Mitglieder auch Mit­eigentümer der Wohnungen.
Die Genossenschaft ist eine juristische Person, die unabhängig vom Eintritt neuer oder dem Austritt alter Mitglieder bestehen bleibt.

Was unterscheidet Genossenschaften von anderen Gesellschaftsformen?

Genossenschaften wollen mit ihren Unternehmen nicht Profit für ihre Mitglieder erwirt­schaften, sondern die Mitglieder mit bestimmten Produkten oder Leistungen versorgen. Daraus ergibt sich ein wesentlicher Unterschied: Wohnungsbaugenossenschaften verbie­ten es sich, mit dem Gut „Wohnung“ zu spekulieren oder höchstmögliche Gewinne zu er­wirtschaften. Der Mietpreis für die Wohnungen orientiert sich eng an den Kosten („Kos­tenmiete“).
In einer Genossenschaft wird das Vermögen zudem durch die Genossenschaftssatzung dauerhaft an die gemeinschaftlich festgelegten (materiellen, sozialen, kulturellen) Ziele gebunden.
Eine Genossenschaft ist demokratisch organisiert – höchstes Organ ist die General­versammlung (Versammlung aller Mitglieder) und bei Entscheidungen gilt das Prinzip „ein Mitglied – eine Stimme“, unabhängig von der Höhe des eingebrachten Kapitals (De­mokratieprinzip).
Viele Wohnungsgenossenschaften räumen ihren Mitgliedern auch Entscheidungsrechte in der Hausgemeinschaft über „ihre“ Wohnanlage ein. Aber den Rechten stehen auch Pflichten gegenüber, nämlich die Übernahme von Verantwortung und Aufgaben in der Hausge­meinschaft und in der Genossenschaft (Prinzip der Selbstverantwortung, Selbst­verwaltung und Selbsthilfe).

Warum muss man bei Bezug einer Genossenschaftswohnung nicht nur Miete, sondern auch noch Einlagen bezahlen?

Die Wohnungsgenossenschaft ist ein Zusammenschluss von Personen, um Wohnraum (und evtl. wohnungsnahe Dienstleistungen) für sich zu schaffen. Dieser Wohnraum muss finanziert werden und dazu braucht die Genossenschaft Eigenkapital. Die Einlagen der Mitglieder sind ihr Beitrag zum Eigenkapital der Genossenschaft. In der Höhe der Einla­gen haften die Mitglieder für die Verluste der Genossenschaft.

Was geschieht mit den Genossenschaftsanteilen?

Die Summe der Anteile und der Rücklagen bildet das Eigenkapital der Genossenschaft und ermöglicht es ihr, Kredite aufzunehmen, um ihr Unternehmen zu betreiben, z.B. um Wohnungen zu erstellen oder zu sanieren. Die Mitgliederversammlung entscheidet, ob im Rahmen der satzungsmäßigen Bestimmungen der Jahresüberschuss (Gewinn) auf die eingezahlten Einlagen ausgeschüttet wird. Gewinne entstehen durch die Mieten bzw. Nutzungsentgelte der wohnenden Mitglieder. Deshalb ist es nicht sinnvoll, Gewinne anzustreben, außer um Rücklagen für Sanierungen in der Zukunft zu bilden oder um neue Projekte zu unterstützen. Beim Austritt aus einer Genossenschaft werden die Einlagen nach Ablauf der Kündigungsfrist (und Feststellung der Bilanz) ausgezahlt.

Was ist die Satzung der Genossenschaft? 

Die Satzung ist die Verfassung einer Genossenschaft. In der Satzung haben die Mitglie­der einer Genossenschaft aufgeschrieben, welchen Zweck die Genossenschaft hat und welche Rechte und Verantwortlichkeiten einzelne Mitglieder und die Genossenschaftsor­gane haben. Sie kann nur durch ei­ne große Mehrheit der Mitglieder- oder Vertreterversammlung verändert werden. 

Was sind Genossenschaftsorgane? 

Sie sind Gremien zur internen Organisation der Genossenschaft. Höchstes Organ einer Genossenschaft ist die Mitgliederversammlung. (Bei vielen tausend Mitgliedern wählen die Mitglieder sich eine Zahl von Vertretern für eine sog. Vertreterversammlung).
Der Vorstand führt die Geschäfte der Genossenschaft. Der durch die Mitgliederversamm­lung gewählte Aufsichtsrat berät und unterstützt den Vorstand und kontrolliert die Ge­schäfte. Es kann weitere Organe geben, in Wohnungsgenossenschaften z.B. Bewohner­vertretungen auf der Ebene von Hausgemeinschaften, die Aufgaben in der Selbstverwal­tung der Häuser bzw. Wohnanlagen wahrnehmen.

Sind Genossenschaftswohnungen grundsätzlich billiger als vergleichbare auf dem Wohnungsmarkt?

In aller Regel ja. Aber auch Wohnungsbaugenossenschaften sind ökonomisch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen Grundstücke nach Marktpreisen kaufen oder pach­ten; sie müssen beim Bauen das richtige – das heißt nicht immer das günstigste – Angebot finden. Sie müssen, wie jeder andere Bauherr, das langlebige Wirtschaftsgut Wohnung finanzieren und Zinsen an Banken und andere Geldgeber zahlen. Ge­nossenschaftswohnungen haben dennoch in der Regel günstigere Mieten, weil Genossenschaften Wohnungsknappheit nicht für Marktaufschläge nutzen, keine oder nur eine begrenzte Di­vidende auf die Einlagen auszahlen und bei der Wohnungsbewirtschaftung das ehren­amtliche Engagement der Bewohner mit einbeziehen. 

Wann müssen Wohnungsgenossenschaften die Nutzungsgebühren (Mieten) er­höhen? 

Wohnhäuser sind ein langfristiges Wirtschaftsgut und belastet mit einem Paket von Kosten: Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Instandhaltungskosten, Abgaben, Verwaltungskosten, Abschreibungen (Abnutzung). Wenn diese Kosten steigen, müssen sie durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden. Ein anderer Grund für Mietensteigerungen sind Modernisierungen. Genossenschaften müssen ihre Wohnungen nicht nur erhalten, sondern auch erneuern. Denn Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstverständnis auch für nachwachsende Generationen Verantwortung. 

Warum nennen Wohnungsgenossenschaften Mietverträge verwirrenderweise Nutzungsverträge, Mieter Nutzer und die Miete eine Nutzungsgebühr?

Die Genossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern sogenannte Dauernutzungsverträ­ge. Das bedeutet in der Praxis, die Wohnung ist unkündbar, außer bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Satzung der Genossenschaft. Es gibt keinen Eigentümer, der sie mit einer Eigenbedarfsklage aus der Wohnung heraus treibt. Schließlich ist das Mitglied auch Miteigentümer der Genossenschaft und kann über sie mitbestimmen. Klassischerweise beteiligen sie die Mitglieder mit zum Teil hohen wohnungsbezogenen Anteilen an der Finanzierung der von ihnen genutzten Wohnung. Dadurch werden die Kapitalkosten (Zinsen) und damit auch die Miete niedriger.
Durch die Begriffe soll deutlich werden, dass die Nutzer ihre Wohnung mitfinanzieren und mehr Rechte (aber auch mehr Mitverantwortung) haben als klassische Mieter.