Häufig gestellte Fragen zu WohnSinn eG:
Wie ist die Genossenschaft WohnSinn entstanden?
Die Geschichte der Genossenschaft begann in den 1990er Jahren, als eine Gruppe in Darmstadt ein Haus suchte, um generationenübergreifend in guter Nachbarschaft und geschützt vor steigenden Wohnkosten alt zu werden. Sie gründete den Verein „Gemeinsam wohnen Jung und alt“ und 1998 die Genossenschaft WohnSinn eG, die das erste Gebäude, ein Passivhaus mit 39 Wohnungen, in Darmstadt-Kranichstein errichtete. Nach dem Bezug 2003 organisierten Mitglieder des Vorstandes eine zweite Projektgruppe für die Bebauung des Nachbargrundstücks – Bezug von „WohnSinn 2“ war 2008. In Folge des Abzugs der US-Armee 2008 erhielt WohnSinn die Gelegenheit, weitere Projekte auf dem ehemaligen Militärgelände zu realisieren. „WohnSinn Bessungen“ mit 43 Einheiten wurde Ende 2020 in der Lincoln-Siedlung fertiggestellt und „WohnTraum“ mit 40 Wohnungen wird im Sommer/Herbst 2025 im Ludwigshöhviertel bezogen werden.
WohnSinn will langfristig bezahlbares und nachbarschaftliches Wohnen umsetzen. Auch die ökologischen Kosten sollen reduziert werden. Damit auch Menschen mit wenig Einkommen mitmachen können, werden möglichst 1/3 der Wohnungen als Sozialmietwohnungen finanziert und vermietet.
Welche Vorteile bietet das Wohnen in einem WohnSinn-Haus?
Die Hausgemeinschaften organisieren sich selbst, um Arbeiten im Haus in Eigenregie zu erledigen und die Regeln des Zusammenwohnens festzulegen. Auch bestimmen sie, wer in eine freie Wohnung nachzieht. Jedes Haus verfügt über Gemeinschaftsräume und -flächen für gemeinsame Aktivitäten. Dies schafft Anlass für Kontakte und lässt Vertrauen und Bekanntschaften entstehen. Die Verbundenheit zeigt sich in alltäglichen Hilfen bei Krankheit und Unterstützung in schwierigen Situationen. Häufig finden sich Menschen für gemeinsame Aktivitäten zusammen – Musizieren, Handarbeiten, Filme gucken, Spielen, gemeinsam Essen…
Durch energiesparende Passivhausbauweise, Photovoltaik- und Solaranlagen sowie ein internes Car-Sharing-Angebot werden Umweltbelastung und Energiekosten reduziert. Auch die Selbstverwaltung hält die Betriebskosten niedrig.
Und da die Genossenschaft sich nicht am Markt orientiert, sondern an der Kostendeckung, bleiben die Mieten bezahlbar.
Wie finanziert sich WohnSinn?
Die Baukosten werden über Kredite und Einlagen der Mitglieder finanziert. Mitglieder mit größerem Vermögen können sich an den Baukosten ihrer Wohnung beteiligen und dadurch im Falle einer entsprechend hohen Beteiligung praktisch mietfrei wohnen. Für Wohnungen von Mitgliedern, die wenig Geld einbringen können, sind höhere Kredite erforderlich und damit höhere Mieten zur Deckung der Zinskosten.
Außer Bankkrediten nimmt die Genossenschaft auch private Nachrangdarlehen (vor allem von Genossenschaftsmitgliedern) auf, deren Zinsen unterhalb der Bankzinsen liegen, was zu niedrigeren Mieten beiträgt.
Für die Sozialwohnungen erhält WohnSinn zinsgünstige Kredite von Stadt und Land sowie Zuschüsse, die zusammen etwa 85 % der Kosten decken. Als Eigenkapitalersatz werden auch hier private Nachrangdarlehen eingesetzt.
In den ersten beiden Projekten hat die Genossenschaft auch eigentumsähnliche Dauerwohnrechte nach WEG verkauft. Hintergrund waren die Attraktivität der Eigenheimzulage sowie die damalige Unwilligkeit der Banken, Mietwohnungen zu finanzieren. Dies hat sich nicht bewährt. Obwohl die Dauerwohnrechte zum Selbstkostenpreis an Mitglieder verkauft wurden, verlangen diese oder ihre Erben bei Verkauf in der Regel hohe Marktaufschläge und das genossenschaftliche Ziel stabiler Wohnkosten wird verfehlt.
Gab es Fördermittel zur Umsetzung der Projekte?
Die Grundstücke der ersten beiden Gebäude wurden in Erbpacht von der Stadt Darmstadt gepachtet. Für die behindertenfreundliche Ausstattung und die Integration von Wohnungen für Haushalte mit Kindern wurde der Erbpachtzins von der Stadt Darmstadt in ähnlichem Maß reduziert wie für die Reihenhauserwerber nebenan. WohnSinn Bessungen in der Lincoln-Siedlung erhielt einen Nachlass auf den Grundstückspreis, WohnTraum im Ludwigshöhviertel leider nicht mehr.
Der soziale Mietwohnungsbau wurde bzw. wird von der Stadt Darmstadt und dem Land Hessen im Rahmen der jeweils gültigen Förderrichtlinien unterstützt. Beim ersten Projekt übernahm die Stadt Darmstadt dankenswerterweise eine Bürgschaft für die Landesdarlehen der Sozialmietwohnungen.
Außerdem ist es für die Nicht-Auto-Halter der beiden Kranichsteiner Häuser förderlich, dass im Quartier K6 bei Nachweis einer Auto- Frei-Erklärung kein Stellplatz finanziert werden muss.
Gab es wichtige Unterstützer für das Projekt?
Das Planungsbüro Faktor 10 Darmstadt hat bei Planung und Umsetzung von drei der vier Gebäude überdurchschnittlichen Einsatz weit über das übliche Leistungsbild hinaus gebracht. Das Amt für Wohnungswesen der Stadt Darmstadt war und ist bei der Umsetzung und Belegung der Sozialmietwohnungen sehr unterstützend und kooperativ. Bei der Finanzierung haben wir gute Erfahrungen mit der Umweltbank Nürnberg und bei den letzten beiden Gebäuden mit der Sparkasse Darmstadt gemacht.
Warum habt ihr ein Passivhaus gebaut?
Weil wir möglichst weitgehend ressourcenschonend wohnen wollten.
Weil es uns wichtig war, die Heizkosten gerade für das Alter mit knapper Rente kalkulierbar zu halten.
Weil es (auch) wirtschaftlich sinnvoll ist.
Welche Gemeinschaftsräume wurden umgesetzt und haben sie sich bewährt?
Die Häuser beinhalten jeweils einen teilbaren Versammlungsraum mit angeschlossener Küche. Außerdem gibt es in jedem Projekt eine Werkstatt, Räumchen für gemeinsam genutzte Waschmaschinen und Gästezimmer. Dazu kommen Außenflächen (Innenhof) und teilweise eine gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse sowie projektspezifisch weitere Räume.
Die Versammlungsräume werden genutzt von der Hausgemeinschaft für Aktivitäten für die gesamte Bewohnerschaft (Versammlungen, Feste), von Interessensgemeinschaften aus der Bewohnerschaft (Gemeinsam Essen, Musizieren, Handarbeitsrunden, Spiele), von Arbeitsgruppen des Hauses, von Gruppen aus dem Quartier und für private Feiern sowohl von Bewohnern als auch Menschen aus dem Quartier.
Auch andere Räume werden gut genutzt: Gästezimmer zur Unterbringung von Besuch sind sehr gefragt, gemeinsame Waschmaschinen dürften von rund einem Drittel der Haushalte genutzt werden. Geringer als erwartet ist der Zuspruch für die (teuren) Dachterrassen und die Sauna von WS1.